Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über ein Verfahren, in dem ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung erneuert hat, von der Wohnungseigentümergemeinschaft Erstattung der Kosten verlangt.
Sachverhalt:
Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Er ließ 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststoffrahmenfenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Zum damaligen Zeitpunkt legten die Wohnungseigentümer die Teilungserklärung übereinstimmend dahingehend aus, dass die Erneuerung der Fenster von dem jeweiligen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen sei. Diese Auslegung stellte sich im Jahr 2012 als falsch heraus. Die Erneuerung der Fenster ist tatsächlich Sache der Gemeinschaft.
Bisheriger Prozessverlauf:
Das Amtsgericht hat die gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Wertersatz in Höhe von 5.500 € gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Zahlungsantrag weiter.
Nach Ansicht des Landgerichts kommt zwar grundsätzlich ein Bereicherungsanspruch des Wohnungseigentümers (§ 812 Abs. 1 BGB) für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte beschlossen oder vorgenommen werden müssen. Das gelte auch bei einer irrtümlichen Eigengeschäftsführung gemäß § 687 Abs. 1 BGB. Um einen solchen Fall handele es sich hier, weil der Kläger aufgrund einer von allen Wohnungseigentümern übereinstimmend fehlerhaften Auslegung der Teilungserklärung irrtümlich davon ausgegangen sei, zur Erneuerung der Fenster im Bereich seiner Wohnung verpflichtet gewesen zu sein. Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft sei aber nicht passiv legitimiert. Schuldner eines Bereicherungsanspruchs könnten nur die (übrigen) Wohnungseigentümer sein.
Vorinstanzen:
AG Hamburg-Barmbeck – Urteil vom 14. Oktober 2016 – 883 C 28/15
LG Hamburg – Urteil vom 13. September 2017 – 318 S 23/17
Die maßgeblichen Vorschriften lauten:
- 21 WEG:
Abs. 1: „Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.“
Abs. 3: „Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.“
Abs. 5: „Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
- (…)
- die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums“
(…)
- 687 BGB
Abs. 1: „Die Vorschriften der §§ 677 bis 686 finden keine Anwendung, wenn jemand ein fremdes Geschäft in der Meinung besorgt, dass es sein eigenes sei.“
- 683 BGB
Satz 1: „Entspricht die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen Willen des Geschäftsherrn, so kann der Geschäftsführer wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen.“
- 812 BGB
Abs. 1 Satz 1: „Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet.“
Karlsruhe, den 28. März 2019
