Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt hat 2018 einen Jahresüberschuss von rund 57 Millionen Euro erwirtschaftet und das Vorjahresergebnis um etwa 7,6 Millionen Euro und den Planwert um rund 15,1 Millionen Euro übertroffen. Die Eigenkapitalquote stieg unter anderem durch den Jahresüberschuss um rund 15 Prozent von 29,7 in 2017 auf 34 Prozent in 2018. Die Nassauische Heimstätte wird die gestiegene Eigenkapitalquote nutzen, um weitere Wohnungen zu bauen und zu erwerben.
Der Leitende Geschäftsführer Dr. Thomas Hain nannte das Ergebnis auf der Bilanzpressekonferenz „mehr als erfreulich“. Es lege die Basis, um den gesellschaftlichen Auftrag zu erfüllen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Auch Hessens Wirtschafts- und Wohnungsbauminister Tarek Al-Wazir, gleichzeitig Aufsichtsratsvorsitzender der Nassauischen Heimstätte, lobte das landeseigene Unternehmen. „Die Nassauische Heimstätte steht für bezahlbare Wohnungen gerade auch in Frankfurt und Umgebung, wo das Mietpreisniveau seit Jahren deutlich steigt. Kein anderer Anbieter vermietet so günstig und hält die Mieten für Normalverdiener derart stabil. Das geht nur, weil bei der Nassauischen Heimstätte nicht der Gewinn, sondern die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum im Vordergrund steht“, so der Minister. Al-Wazir schreibt der Unternehmensgruppe daher auch eine wichtige Rolle bei der Entwicklung des Großen Frankfurter Bogens zu, der im Umkreis von 30 Zugminuten rund um den Frankfurter Hauptbahnhof entstehen soll. „Die Nassauische Heimstätte bereits jetzt ein Potenzial für mehr als 9.000 Wohnungen innerhalb des Großen Frankfurter Bogens, sei es in Form von konkreten Neubauvorhaben oder im Rahmen von Flächenentwicklungen.“ Vor allem die Unternehmenstochter Bauland-Offensive Hessen GmbH habe hier eine wichtige Funktion. „Die Bauland-Offensive unterstützt schon jetzt Städte und Gemeinden bei der Entwicklung von baureifen Flächen. Unser Ziel ist es, dass sie diese Rolle auch beim Großen Frankfurter Bogen einnimmt.“
Bauland-Offensive Hessen ist ein Volltreffer
Die 2017 ins Leben gerufene BOH unterstützt Kommunen bei der raschen Entwicklung von Bauland und entpuppt sich immer mehr als Volltreffer. Bislang gab es 83 Anfragen aus 67 hessischen Kommunen. 15 Studien sind fertig, 19 werden aktuell bearbeitet, zwölf befinden sich in der Abstimmung mit dem Land Hessen. Die 34 Studien befassen sich mit einer Fläche von 368 Hektar und einem Potenzial für ca. 12.400 Wohnungen. Kommunen mit einer fertigen Machbarkeitsstudie können jetzt in die zweite Phase der Baulandentwicklung eintreten und sich vom 1. Juli bis zum 12. September für die Aufnahme als Gesellschafterin bei der BOH bewerben. Kommt ein Vertrag zustande, übernimmt die BOH als Treuhänderin alle notwendigen Maßnahmen wie Flächenankauf, Bodenordnung, Bebauungsplanung, Vermarktung, Erschließung und Abrechnung. „In der Praxis hat sich immer wieder gezeigt, dass vor allem kleinere Städte und Gemeinden kaum Ressourcen haben, um sich um all diese Dinge selbst zu kümmern“, sagt die zuständige Geschäftsführerin Monika Fontaine-Kretschmer. „Die BOH bietet ein attraktives Gesamtpaket an. Sie setzt an dem Punkt an, an dem der Entwicklungsprozess stockt oder nicht in Gang kommt. Sie will die Konflikte lösen und Flächenpotenziale vor allem für die Innenentwicklung mobilisieren.“ Parallel wird die BOH eine EU-weite Ausschreibung zur Ermittlung von Entwicklungspartnern durchführen, die dann verbindlich die Baulandentwicklung in Zusammenarbeit mit ihr umsetzen.
Strategie 2018+: Bestand soll auf 75.000 Wohnungen wachsen
Dem Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen als drängendste aktuelle Herausforderung wollen die Verantwortlichen der Unternehmensgruppe auch mit der „Strategie 2018+“ begegnen. „Die Nassauische Heimstätte ist bereits die größte Wohnungsbaugesellschaft des Landes. Wir bieten nicht nur unseren eigenen Mietern Wohnungen zu bezahlbaren Preisen, sondern wir beeinflussen damit auch das allgemeine Preisgefüge. Diesen Einfluss wollen wir noch weiter ausbauen“, sagte Dr. Thomas Hain. „Aus diesem Grund wollen wir dort weiter wachsen, wo es strategisch sinnvoll ist.“ Nach einer Phase der Konsolidierung will die Unternehmensgruppe nun nachhaltig wachsen – von derzeit knapp 60.000 auf rund 75.000 Wohnungen. Dies soll durch Neubau- und Bestandsergänzung, aber auch durch Zukäufe erreicht werden. Das klare Ziel: „Wir bieten das beste Preis-Leistungs-Verhältnis im unteren und mittleren Mietpreissegment“, so Hain. In Frankfurt beispielsweise vermietet die Nassauische Heimstätte fast 14.000 Wohnungen für eine Durchschnittsmiete von 7,07 Euro. Auch in Darmstadt, Wiesbaden und Kassel liegen die Mieten deutlich unterhalb des Marktniveaus.
Neubau und Modernisierung: Nachhaltigkeit immer im Blick
Insgesamt sind derzeit fast 5.600 neue Wohnungen projektiert und die Grundstücke bereits gesichert. 2.325 Wohnungen davon sind baureif oder befinden sich bereits im Bau. Sie teilen sich auf in 2.216 Miet- und 109 Eigentumswohnungen, 492 der Mietwohnungen sind gefördert. Hinzu kommen 147 Wohnungen durch Aufstockung. „Wir steigern unser Bauvolumen stetig“, ordnet Monika Fontaine-Kretschmer die Zahlen ein. „Von 2008 bis 2016 haben wir noch für rund 200 Wohneinheiten pro Jahr Bauanträge gestellt. Jetzt sind es Anträge für rund 1.000 Wohneinheiten, damit haben wir die Zahl der Bauanträge verfünffacht.“ Darüber hinaus investiert die Unternehmensgruppe kontinuierlich in den Bestand. 2018 waren es 115,9 Millionen Euro. Im abgelaufenen Jahr wurden 840 Wohnungen modernisiert, davon 334 voll- und 506 teilmodernisiert. Zum Vergleich: 2017 wurden 729 Wohnungen modernisiert (443 voll, 286 teil). Dadurch ist es gelungen, 1.538 Tonnen CO2 einzusparen. „Das bedeutet, dass bei den 2018 modernisierten Wohnungen der Primärenergiebedarf um drei Viertel reduziert wurde“, bilanzierte Fontaine-Kretschmer. „Das führt natürlich zu einer deutlichen Senkung der Nebenkosten.“ Der Fokus auf Nachhaltigkeit in Neubau und Modernisierung spiegelt sich in einer Auszeichnung wider, die die Unternehmensgruppe vor kurzem erhalten hat: Dem Stadtquartier Melibocusstraße in Frankfurt wurde das DGNB-Quartierszertifikat in Gold verliehen, das die Nachhaltigkeit von Stadtquartieren bewertet. „Wir sind das erste große Wohnungsunternehmen, das dieses Zertifikat erhalten hat“, sagte Fontaine-Kretschmer. „Das ist ein Meilenstein auf unserem Weg zu einem nahezu klimaneutralen Gebäudebestand im Jahr 2050.“
Klimaziele 2015: Zielvereinbarung mit Land Hessen
Dass das Engagement in Sachen Nachhaltigkeit deutlich mehr als nur ein Lippenbekenntnis ist, wurde beim jüngsten Ranking der Nachhaltigkeitsberichte (IÖW/Future e.V.) deutlich. Die Unternehmensgruppe belegte mit ihrem Bericht Rang zehn und ist damit Spitzenreiter in der Wohnungswirtschaft. „Nachhaltigkeit ist nicht nur ein Bestandteil, sondern das Koordinatensystem für die gesamte Unternehmensstrategie“, betonte Hain. Die Konzern-Klimastrategie hat das Ziel, bis 2050 den Energieverbrauch von 155 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr auf 40 Kilowattstunden zu reduzieren. Mit dem Land Hessen wurde zudem eine Zielvereinbarung ausgehandelt, in der die Klimaziele noch einmal nach oben geschraubt wurden. „Statt der 40 kWh haben wir uns darin 27 kWh als Ziel gesetzt“, sagte Hain. „Das zeigt ganz deutlich, dass wir Nachhaltigkeit nicht nur ernst nehmen, sondern uns als Vorreiter sehen.“
Grundstücksankäufe: „Wir haben unser Ziel erreicht“
Dr. Constantin Westphal, der für Immobilienmanagement, Akquisition und Projektentwicklung zuständige Geschäftsführer, lenkte den Blick auf die Grundstücksankäufe und Projektentwicklungen, die seit der Erhöhung des Eigenkapitals durch das Land Hessen Ende 2016 getätigt wurden. „Unser Ziel war es, in den folgenden Jahren die Weichen für rund 4.900 neue Wohneinheiten zu stellen. Dieses Ziel haben wir 2018 erreicht.“ Insgesamt stehen Flächen für rund 5.600 Wohnungen zur Verfügung, davon rund 4.600, die als Anlagevermögen für die Vermietung vorgesehen sind. Die Erfolge im Jahr 2018 haben dazu entscheidend beigetragen: „Wir haben zehn Akquisitionen für rund 2.000 Wohneinheiten mit einer Bruttogrundfläche von fast 200.000 qm beurkundet oder durch den Abschluss eines Letter of Intent gesichert.“ Auch in den kommenden Jahren wird die Unternehmensgruppe ihre Akquisitionsbemühungen fortsetzen. Westphal betonte zudem, dass trotz rückläufiger Zahlen der Sozialwohnungen im Bundesdurchschnitt die NHW auch künftig rund 30 Prozent geförderte Wohnungen anbieten wird. Zudem wird bis 2023 für mehr als 2.000 Wohnungen die Belegungsbindung verlängert. Diese Wohnungen stehen dann für weitere zehn Jahre als Sozialwohnung zur Verfügung. Die Zahl der Sozialwohnungen im Bestand der NHW wird in den kommenden Jahren also nicht mehr sinken, sondern zunehmen. „Die NHW bietet bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten an – in der Vergangenheit, in der Gegenwart und in der Zukunft.“ Bestes Beispiel dafür sind die Durchschnittsmieten der NHW, die bei 5,85 Euro pro qm liegen.
Mit sozialen Projekten Verantwortung übernehmen
Die Mieter sollen sich aber nicht nur in ihren Wohnungen, sondern auch in ihrem Umfeld wohl fühlen. „Wir wollen ihren Komfort und ihre Lebensqualität kontinuierlich steigern und unsere zusätzlichen Dienstleistungen permanent verbessern“, erläuterte Westphal. „Dafür haben wir 1,2 Millionen Euro in 2018 in soziale Projekte investiert.“ Zu den erfolgreichsten zählen die Wohn-Service-Teams (WST), die seit zehn Jahren mittlerweile rund 35.000 Wohnungen in 22 hessischen Gemeinden versorgen. Die Alltagshelfer übernehmen für kleines Geld Arbeiten wie Waschen, Bügeln, Putzen oder Einkaufen. Darüber hinaus wurde eine Kooperation mit der Johanniter-Unfall-Hilfe aufgebaut, welche bei der Vermittlung von wohnbegleitenden Services und ambulanten Pflegediensten unterstützen und eine individuelle Wohnraumberatung für die Mieter anbieten. Weitere Angebote des Sozialmanagements sind das Ferienprogramm Power Bande, Lesungen für Kinder, Quartiersangebote wie die Kleinen Feger, Workshops zur Müllvermeidung, Nachbarschaftsfeste und Energieberatung in Kooperation mit der AWO oder der Caritas.
hubitation: Plattform und Katalysator für Wohnen der Zukunft
Im Bereich Digitalisierung wurden im vergangenen Jahr entscheidende Weichen gestellt. „Unser Ziel ist es, interne Prozesse zu optimieren sowie neue Dienstleistungen zu entwickeln und somit einen Mehrwert für Mitarbeiter wie Mieter zu generieren“, so Hain. Mit ihrer jüngsten Marke hubitation ist die Unternehmensgruppe bereits sehr erfolgreich unterwegs. Der Accelerator unterstützt Start-ups als Plattform und Katalysator für innovative Geschäftsideen rund um den Themenkreis „Wohnen in der Zukunft“. „Fresh Energy“, Gewinner des Ideen-Contests 2018 beispielsweise, beliefert Kunden mit 100 Prozent Ökostrom und ermöglicht Nutzern die Analyse des eigenen Stromverbrauchs mittels Smart Meter und Smartphone App. hubitation hat 2019 seine zweite Wettbewerbsrunde gestartet, der finale Contest findet im Herbst in Frankfurt am Main statt. Mit dem Gewinn des DW-Zukunftspreises der Immobilienwirtschaft hat sich hubitation vor kurzem auch branchenweit einen Namen gemacht.
Wettbewerbsvorteil durch digitale Kompetenz
Die Digitalisierung ist inzwischen auch Teil des Alltags der Unternehmensgruppe und ihrer Mieter. Der papierlose Mietinteressentenbogen ist längst Standard, weitere Projekte sind in Arbeit. Die Mieter-App läuft in der Pilotphase so erfolgreich, dass ein Rollout von 600 auf 5.000 Wohneinheiten geplant ist. „Digitale Kompetenz wird mehr und mehr zum Wettbewerbsvorteil“, sagte Westphal. „Im Rahmen unserer Digitalisierungsstrategie möchten wir unser Angebot daher um entsprechende Lösungen erweitern.“ Die Mieter-App soll einerseits Nutzerportal für die Mietverwaltung sein, andererseits zugleich einen zusätzlichen Service für weitergehende Dienstleistungen rund um das Thema Wohnen anbieten. Der Mieter erhält an der digitalen Pinnwand unter anderem Informationen über sein Quartier und die Umgebung und kann Services der Nassauischen Heimstätte wie den Flohmarkt, die Leihbörse oder den Reparaturservice in Anspruch nehmen. Außerdem sollen zukünftig auch Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen oder Mietbescheinigungen verwaltet werden können. Die Mieter-App ist eines unter vielen digitalen Projekten der Unternehmensgruppe. In einem Quartier in Darmstadt wird beispielhaft das transponder- und appbasierte schlüssellose Hauszugangssystem KIWI getestet. Des Weiteren testet die Unternehmensgruppe die unabhängige Zahlungsinfrastruktur barzahlen.de, welche eine Bareinzahlung der Miete ganz bequem an der Supermarktkasse bietet, mit großem Erfolg.
Stadtentwicklung: Über 50 Aufträge aus drei Bundesländern
Die Stadtentwicklungssparte der Unternehmensgruppe hat 2018 mehr als 50 Aufträge erhalten, die meisten aus Hessen, einige aber auch von Kommunen in Thüringen und Baden-Württemberg. Im Bereich der Städtebauförderung wurden für 17 Kommunen Stadtentwicklungskonzepte erarbeitet und Investitionen von 305 Millionen Euro zur Förderung angemeldet. „Das ist Wirtschaftsförderung pur“, hob Fontaine-Kretschmer hervor. „Immerhin löst ein Euro Städtebauförderung sieben Euro private Investitionen aus.“ Thematisch ging es vor allem um die Verbesserung der Verkehrsverhältnisse sowie des Wohnumfelds und der Infrastruktur, aber auch um Neubauten, Modernisierungen oder die Instandsetzung von kommunalen Gebäuden wie Kindergärten oder Bildungszentren. Zu den großen neuen Projekten zählen unter anderem die Baulandentwicklung für die Eselswiese in Rüsselsheim, aber auch das Management für die Entwicklung der Frankfurter Stadtteile Nied und Höchst, die Moderation des Planungsprozesses im Heidelberger Patrick-Henry-Village oder das Stadtumbaumanagement in Kassel-Bettenhausen.
Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt
Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt mit Sitz in Frankfurt am Main und Kassel bietet seit 95 Jahren umfassende Dienstleistungen in den Bereichen Wohnen, Bauen und Entwickeln. Sie beschäftigt rund 730 Mitarbeiter. Die Mieter der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt kommen aus über 100 Nationen und verdienen im Schnitt rund 1.790 Euro netto im Monat. Etwas über ein Viertel der Mieter sind älter als 65 Jahre, der Durchschnittsmieter ist 53 Jahre alt, in einem Drittel der Haushalte leben Kinder. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 5,85 Euro pro m2. 77 Prozent der Wohnungen werden für eine Kaltmiete vom weniger als sieben Euro pro Quadratmeter vermietet. Die Fluktuationsrate liegt bei 5,3 Prozent. Die durchschnittliche Mietvertragsdauer beträgt 11,8 Jahre in Nordhessen und 14,4 Jahre in Südhessen, gesamt bei 13,1 Jahren. 16.813 Wohnungen (29 %) sind mietpreis- und belegungsgebunden, 19.728 Wohnungen (34 %) sind belegungsgebunden. Die 58.019 Bestandswohnungen verteilen sich auf 129 Standorte.. 70 Prozent des Bestands wurden zwischen 1950 und 1969 erbaut. Seit 1990 wurden 30.735 Wohnungen energetisch modernisiert, davon 9.470 als Vollmodernisierung und 21.265 als Teilmodernisierung. Dies entspricht einem Modernisierungsanteil von rund 53 % am Bestand, der älter als 1990 ist. Die Leerstandsquote liegt bei 1,3 Prozent. Unter der Marke „ProjektStadt“ werden Kompetenzfelder gebündelt, um nachhaltige Stadtentwicklungsaufgaben durchzuführen. Bis 2024 sind Investitionen von rund 1,9 Milliarden Euro in Neubau von Wohnungen und den Bestand geplant.
